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Les personnes âgées peuvent vendre en viager occupé, c’est-à-dire en se réservant la jouissance des lieux leur vie durant. Ce droit leur donne la possibilité de continuer à vivre dans leur cadre habituel (qualité de vie) tout en percevant une rente représentant un revenu au capital immobilisé dans la propriété de leur maison ou de leur appartement.
Le droit d’usage et d’habitation, contrairement à l’usufruit qui est un démembrement du droit de propriété, est un droit personnel qui ne permet pas au crédirentier de louer l’immeuble. Ce droit n’est pas cessible, mais le conjoint bénéficie de ce droit après le décès du crédirentier si cela a été prévu dans l’acte notarié.
Le droit d’usage et d’habitation empêche l’acquéreur en viager occupé de prendre possession, pour se loger ou de louer l’immeuble acheté. Il représente donc une moins-value à l’achat, une certaine valeur plus ou moins importante à déduire de la valeur libre du bien immobilier vendu.
Ce droit peut représenter 10 à 50 % de la valeur libre en fonction de l’âge des vendeurs : plus l’âge est élevé, plus l’espérance de vie est réduite, moins la valeur du droit d’habitation est importante.
Bien entendu, on retrouve dans le calcul de cette valeur l’élément essentiel du viager : l’aléa.
En viager occupé, la répartition des charges et des réparations entre le vendeur et l’acquéreur doit être précise : il est souhaitable de se référer à la répartition prévue par la réglementation en matière locative.
A payer par le vendeur (le crédirentier)
Charges — Tout ce qui est consommable : eau, électricité, gaz, fourniture d’énergie pour le chauffage, tout ce qui est lié à l’usage des différents éléments du bien, des dépenses d’entretien courant, taxe d’habitation, taxe de balayage et d’ordures ménagères, assurance « occupant » (risques locatifs).
Réparations — Toutes les réparations liées à l’entretien courant, toutes les menues réparations.
A payer par l’acquéreur (le débirentier)
Toutes les autres charges et réparations, notamment les grosses réparations : impôt foncier, assurance « incendie » (propriétaire non occupant).
En cas de viager en partie occupé, la répartition doit être faite sur le même principe, mais elle est plus délicate à mettre au point car elle dépend de la bonne foi des parties pour indiquer leur consommation courante.
En conclusion, la convention régissant le droit d’usage et d’habitation doit être équitable pour les parties, c’est à cette condition que les intérêts des crédirentiers et débirentier d’âges si différents peuvent être complémentaires et que chaque partie en trouve profit.
Le viager occupé est un moyen commode pour vieillir dans sa maison tout en améliorant sa retraite d’une façon substantielle et sûre.
Le viager occupé permet l’accession à la propriété (placement immobilier) pour de nombreux acheteurs potentiels qui ne peuvent bénéficier des prêts immobiliers classiques (commerçants, indépendants, investisseurs etc.).
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